Навигация <<Эксперт>>

Агентство правового аудита
Имеет ли право лицо, являющееся единственным обладателем права собственности на недвижимое имущество, заключить договор, исполнение которого приведет к установлению режима общей собственности на данное имущество, и подлежит ли такой договор государственной регистрации?
Исходя из общих начал (принципов) науки гражданского права, право собственности конкретного лица на определенное имущество, является единой совокупностью правомочий этого лица по владению, пользованию и распоряжению, принадлежащим ему имуществом, и рассматривать это право в виде суммы долей в праве собственности ошибочно, так как доли в праве собственности возникают только в результате поступления имущества в общую собственность двух или нескольких лиц.
В отношении имущества, принадлежащего на праве собственности одному лицу, режим общей долевой собственности установлен быть не может, так как долевая собственность всегда многосубъектна, что вытекает из существа данного вида собственности и закреплено в п.4 ст.244 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ).
Постановка вопроса о правомерности отчуждения единственным собственником доли в праве собственности является некорректной, поскольку, как уже было сказано, доли в праве собственности возникают только в результате поступления неделимого или не подлежащего разделу в силу закона имущества в собственность двух или более лиц. Однако это не означает, что единственный собственник не вправе совершать действия, ведущие к образованию общей долевой собственности. Данное утверждение имеет следующее нормативное обоснование: - В соответствии с п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих закону условий договора. - Статья 209 ГК РФ предоставляет собственнику самые широкие полномочия по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Ограничение этих полномочий допускается только в случае нарушения собственником законов, иных нормативных актов, прав и законных интересов других лиц. - Возможность возникновения общей долевой собственности, установлена законодателем, предусмотревшим возможность поступления, неделимого или не подлежащего разделу в силу закона, имущества, в собственность двух или нескольких лиц (абз.2 п.4 ст.244 ГК РФ). - Утверждение, что формулировка п.4 ст.244 ГК РФ каким то образом ограничивает способы возникновения права общей собственности и исключает возможность для единственного собственника совершать действия, ведущие к образованию общей долевой собственности, является необоснованным, так как указанная норма содержит лишь указание на основание возникновения общей собственности, а именно - поступление имущества в собственность двух или нескольких лиц, но не содержит исчерпывающего перечня действий, событий, юридических фактов в результате которых, имущество может поступить в общую собственность. Исходя из анализа действующего гражданского законодательства, можно сделать вывод, что в общую собственность двух или нескольких лиц, имущество может поступить не только в результате совместного создания, получения ими по наследству или приобретения у третьего лица одного неделимого или не подлежащего разделу в силу закона объекта, но и в результате сделки, по условиям которой имущество поступает в собственность двух или более лиц, в том числе и первоначального единственного собственника, пожелавшего оставить за собой определенную долю в праве собственности на это имущество. Так, ст. 1043 ГК РФ прямо предусматривает возможность, в результате исполнения договора простого товарищества, поступления имущества, принадлежащего одному лицу в общую долевую собственность двух или нескольких лиц (товарищей), при этом одним из сособственников становится первоначальный единственный собственник этого имущества. Причем доля каждого из товарищей в праве собственности на это имущество может быть определена ими в договоре. Таким образом, по нашему мнению, договор, в результате заключения которого, собственник, переводя принадлежащее ему имущество в режим общей долевой собственности, становится одним из сособственников этого имущества, и оставляет за собой долю в праве собственности на это имущество, хотя прямо и не предусмотрен законом, но не противоречит ему и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Следовательно, в силу п.2 ст.1 и п.2 ст.421 ГК РФ, такой договор может быть заключен. При заключении договора, в результате которого возникает общая долевая собственность на определенный объект, у приобретателя возникает право на определенную долю в праве собственности на весь объект в целом. Учитывая это, законодатель в п.2 ст.251 ГК РФ установил, что момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с п.2 ст.223 ГК РФ.
Таким образом, если договор по отчуждению объекта недвижимости подлежит государственной регистрации, то государственной регистрации требует и договор, в результате которого у приобретателя возникает право на долю в праве собственности на данный объект.
Напротив, если договор по отчуждению имущества не требует государственной регистрации, такая регистрация не производится и в отношении договора, при заключении которого у приобретателя возникает право на долю в праве собственности на данное имущество. К примеру, при заключении договора, согласно которому, возникает долевая собственность на недвижимое имущество, не являющееся жилым помещением, государственной регистрации подлежат только возникающие права (доля в праве) собственности на это имущество, но не сам договор.